从保房价到保人民币汇率

从保房价到保人民币汇率

原上草

三个月以前，草哥写文章，建议大家改变以前的逻辑，看多人民币。现在回头看，这个观点不仅成立，而且在事实上得到了印证。

就在今天，人民币中间价又大涨191点，在岸人民币对美元上涨后升破6.59元，盘中升破6.58元，创14个月新高。离岸人民币这一次也连续11个交易日上涨，目前是创6个月新高。而且，今天人民币上涨得有点奇怪，美元实际上是有所反弹的。

从5月末“逆周期调节因子”正式亮相，到现在已经3个月了，人民币涨幅高达4%，今年以来则人民币升值5%。美元走弱是主因之一，但新因子对预期管理和调节的作用也起到重要作用。

我为什么看好人民币？以前我只是从逻辑推理和当局的货币政策来判断，包括M2增速逐渐下滑，市场流动性越来越紧，资金价格越来越高，外汇管控趋紧，资本出海困难，大量资金被固定在房产和一些长期基建项目上，这些现象背后，其实已经暗示了政策的大变化。

这些变化，最终决定因素和力量，当然是决策者思路的转变。前两年，是以房地产去库存为主，怎么去库存？我们发挥了一把中国特色的经济原理，叫“涨价去库存”，在一二线热点城市涨价的带动下，三四线城市的房价也被拉动了一把，即使有些地方没有动，在其他城市涨价示范下，也会无形中对需求产生刺激。

但是到现在，三四线城市的库存去的差不多了。上海易居研究院的报告显示，截止7月底，80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存。当前库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。

如果以12个月作为分界线，那么至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。对于房产来说，低于12个月的存销比，这个库存已经很正常了。

所以，以前的思路是去库存，保房价，所以房价上涨。今年的决策思路，已经变成挤泡沫，保人民币了。

为什么决策层会有这个思路转变？因为2016年曾经有段时间，听了一些经济学家的鼓吹，为了保护外汇储备，让人民币汇率放任下跌了一下，后来发现，市场对人民币贬值预期加强，资本外流加剧，结果导致人民币汇率下跌之后，外汇储备也没有保住。人民币贬值、外储减少和资本外流，形成了一个共振现象。

很快，有关当局意识到了这个问题，2017年年初，很快就醒悟过来，加入了逆周期因子调节，击退人民币空头，稳住人民币汇率，并配之以适当的资本管控。随着人民币汇率的稳定，甚至是升值，这其实是稳定了预期，不仅遏制住了资本外流，外汇储备也逐渐回升。最近对一些企业海外并购的调查和整顿，对一些企业家的抓捕，其实也是保人民币和保外汇储备的应对之策。

当然，这个思路转变，也不太可能在国内封闭的环境下进行，而是顺应了一些国际环境。美国对人民币低估的指控时有发生，美国缩表进程和加息进程都非常慢，中美贸易纠纷中，汇率问题成为关注重点。既然国际有这方面的需求，国内也有这个必要，那么允许人民币顺势升值，并不是什么坏事。

但是，接下来，以房产为主的资产价格，就要发生一定调整，即使不会大跌，至少也是盘整，至多小幅上涨。

特别是进入2017年，各地纷纷出台政策，支持租赁房进场，上海为了支持租赁房，土地拍卖直接到了6000-7000平米；广州出台了租售同权的政策；深圳则收购100万套城中村房子作为租赁房，并允许商业房改为租赁房；北京鼓励国有企业自己建设租赁房给员工；前几天，住建部和国土部还发文件，支持集体用地建设租赁房……

这一系列的政策可以看出，国家其实是想扭转目前买房观念和楼市价格上涨趋势，通过发展租赁房市场来稳定房价和调整房产市场结构。接下来就是房产税了。

这个趋势大家一定要看到，这些才是真正的房产长效机制的建设，比各种调控政策来得实际。

所以总结下来，只要不发生大的危机，人民币不会像2016年那样大跌了，因为国家要保人民币，但资产价格会有调整，如果央行收水过头，配上各地大规模推出租赁房，很可能房价会大跌。当然，情况不会这么极端，对当局来说，是不希望房价大跌的，这里是财政收入和税收的主要来源之一。但房价跟GDP增速保持同步的增幅，概率比较大。