北上广大跌50%以上,楼市冰点真的来了

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北上广大跌50%以上,楼市冰点真的来了


原上草


关于楼市,草哥本不想说得太多,毕竟大势已去,主力已经撤退,很难再折腾出什么大风浪了。但不断有网友问下一步走势怎样,要不要买。我只能说,如果是刚需自住还是买了吧,如果是投资,可以认为不会是什么好买卖了。


无论是从政策层面,还是从居民承受力方面,还是从整个国家经济健康发展层面,还是从资金层面,都不支持房价上涨了。当然,这个判断,并不排斥个别地方会冒出一些上涨的地方。


从这个国庆假期各个地方的交易情况来看,一线城市和热点城市,也已经呈现出了近几年以来的冰点。


根据中原地产研究中心统计数据,这个本应该是金秋时节,本应该是楼市金九银十的热销时期,却迎来了销量的腰斩。


北京:新建住宅7天网签116套,二手房网签27套,均是2009年来的历史最低值,同比跌幅达到了65%。


上海:前7天网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅达到了78%。


广州:十一假期前后,广州11区总共有19个楼盘开盘加推,总推货量2090套,比去年十一假期(5979套)大跌65%;总成交货量872套,比今年五一假期大跌51%,比去年十一假期大跌78%。


南京:前7天签约457套,同比2016年同期的905套,下调了50%。


福州:前7天签约345套,同比2016年同期的540套下调了36%。


深圳:前7天签约445套,同比2016年同期的508套下调了13%。


国庆期间楼市降温,只是楼市不断冷静的一个缩影。一个有价无市和无量的市场,你觉得能持续多久?最致命的是,在经过了长期和严厉的调控之后,房价上涨的预期改变了,购房者冷静下来了,一旦预期改变,就相当于整个大趋势改变了。


中国指数研究院的最新数据显示,9月,各线城市楼市成交均同比下降,22个主要城市楼市成交同比下降44.4%。其中,一线城市成交同比下降52%,二线城市同比下降46%,三线城市9月同比下降26.3%。广州、北京降幅最明显,超过6成。


从整个宏观数据看,价格的稳定也很明显。8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。


这种预期的冷却,当然主要原因是各地方的限购限贷的楼市“冷冻”。那么,各地政府调控房价的脚步为什么会越来越急?其背后意味着什么?背后的真相又是什么?


地方政府的严厉政策,当然体现了更高决策层的意志。而这种意志,来自于对中国经济的担忧。地方政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是迫不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了,一些开发商的循环抵押和循环贷款杠杆太高了,再不限制,杠杆高到一定程度,很可能暴力断裂。

 

自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨,是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨,然而与以往情况不同是,这一次机构资金呈现流出房地产业的姿态,同时全国的层面来讲,资金正以最快的速度净流出中国,这里既有打着海外投资的幌子,也有真正的资金转移。 机构资金在撤离房地产,降低其相关杠杆,但一些居民和散户却在竭尽全力接盘,把相关杠杆加到了历史最高,和接近爆发债务危机的水平。


这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质!这也是一次债务和杠杆大转移!但是,很多人还是不明白或者看不清这个道理。地方政府在降杠杆,包括房地产开发商在内的机构资金也在降杠杆,那这些杠杆到哪里去了呢?这不是很明显的吗?


很多人说,一线城市和热点城市集聚了大量教育医疗和公共服务资源,这些城市还会上涨的。草哥的看法恰恰相反。限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量,和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款(主要是房贷)的增速,因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势,然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。 这样一来,三四线城市的房地产去库存就可以在全国范围内完美收官,债务和杠杆顺利地向居民转移。


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