从保房价到保人民币汇率

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从保房价到保人民币汇率


原上草


三个月以前,草哥写文章,建议大家改变以前的逻辑,看多人民币。现在回头看,这个观点不仅成立,而且在事实上得到了印证。


就在今天,人民币中间价又大涨191点,在岸人民币对美元上涨后升破6.59元,盘中升破6.58元,创14个月新高。离岸人民币这一次也连续11个交易日上涨,目前是创6个月新高。而且,今天人民币上涨得有点奇怪,美元实际上是有所反弹的。


从5月末“逆周期调节因子”正式亮相,到现在已经3个月了,人民币涨幅高达4%,今年以来则人民币升值5%。美元走弱是主因之一,但新因子对预期管理和调节的作用也起到重要作用。


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我为什么看好人民币?以前我只是从逻辑推理和当局的货币政策来判断,包括M2增速逐渐下滑,市场流动性越来越紧,资金价格越来越高,外汇管控趋紧,资本出海困难,大量资金被固定在房产和一些长期基建项目上,这些现象背后,其实已经暗示了政策的大变化。


这些变化,最终决定因素和力量,当然是决策者思路的转变。前两年,是以房地产去库存为主,怎么去库存?我们发挥了一把中国特色的经济原理,叫“涨价去库存”,在一二线热点城市涨价的带动下,三四线城市的房价也被拉动了一把,即使有些地方没有动,在其他城市涨价示范下,也会无形中对需求产生刺激。


但是到现在,三四线城市的库存去的差不多了。上海易居研究院的报告显示,截止7月底,80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月,这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存。当前库存规模相当于2013年9月的水平,即库存规模跌回到了四年前的水平。


如果以12个月作为分界线,那么至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。对于房产来说,低于12个月的存销比,这个库存已经很正常了。


所以,以前的思路是去库存,保房价,所以房价上涨。今年的决策思路,已经变成挤泡沫,保人民币了。


为什么决策层会有这个思路转变?因为2016年曾经有段时间,听了一些经济学家的鼓吹,为了保护外汇储备,让人民币汇率放任下跌了一下,后来发现,市场对人民币贬值预期加强,资本外流加剧,结果导致人民币汇率下跌之后,外汇储备也没有保住。人民币贬值、外储减少和资本外流,形成了一个共振现象。


很快,有关当局意识到了这个问题,2017年年初,很快就醒悟过来,加入了逆周期因子调节,击退人民币空头,稳住人民币汇率,并配之以适当的资本管控。随着人民币汇率的稳定,甚至是升值,这其实是稳定了预期,不仅遏制住了资本外流,外汇储备也逐渐回升。最近对一些企业海外并购的调查和整顿,对一些企业家的抓捕,其实也是保人民币和保外汇储备的应对之策。


当然,这个思路转变,也不太可能在国内封闭的环境下进行,而是顺应了一些国际环境。美国对人民币低估的指控时有发生,美国缩表进程和加息进程都非常慢,中美贸易纠纷中,汇率问题成为关注重点。既然国际有这方面的需求,国内也有这个必要,那么允许人民币顺势升值,并不是什么坏事。


但是,接下来,以房产为主的资产价格,就要发生一定调整,即使不会大跌,至少也是盘整,至多小幅上涨。


特别是进入2017年,各地纷纷出台政策,支持租赁房进场,上海为了支持租赁房,土地拍卖直接到了6000-7000平米;广州出台了租售同权的政策;深圳则收购100万套城中村房子作为租赁房,并允许商业房改为租赁房;北京鼓励国有企业自己建设租赁房给员工;前几天,住建部和国土部还发文件,支持集体用地建设租赁房……


这一系列的政策可以看出,国家其实是想扭转目前买房观念和楼市价格上涨趋势,通过发展租赁房市场来稳定房价和调整房产市场结构。接下来就是房产税了。


这个趋势大家一定要看到,这些才是真正的房产长效机制的建设,比各种调控政策来得实际。


所以总结下来,只要不发生大的危机,人民币不会像2016年那样大跌了,因为国家要保人民币,但资产价格会有调整,如果央行收水过头,配上各地大规模推出租赁房,很可能房价会大跌。当然,情况不会这么极端,对当局来说,是不希望房价大跌的,这里是财政收入和税收的主要来源之一。但房价跟GDP增速保持同步的增幅,概率比较大。


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